【案情】：2001年4月甘南县甲公司开发住宅楼需要拆迁乙村办公室及院落，经双方协商签订了一份房屋兑换合同，合同约定乙村用乙村村部及院落兑换甲公司开发的两套楼中楼。楼房于2001年11月工程竣工。楼房竣工后，乙村村委会迁入兑换楼房，要求办理房屋产权过户手续，但甲公司以其欠缴税款，暂时不能开具商品房购买发票为由未向乙村履行房屋产权过户义务。2002年8月甲公司向甘南县房地产管理处提出申请，将兑换给原告的两处楼房的产权登记在甲公司名下。2003年4月甲公司向农行贷款20万元，约定期限五年，并设定了抵押。2008年6月农行向法院提起诉讼，要求甲公司偿还贷款本金及利息。2009年2月向法院申请执行，请求行使抵押权。在本案执行期间，乙村村委会向法院提出执行异议申请，经驳回后，乙村村委会以其对抵押房屋享有所有权为由，向法院提起案外人异议之诉，请求确认乙村对案涉房屋享有所有权，停止对案涉房屋的执行。
【争议】：针对双方争议的焦点问题，本案在审理过程中，有两种不同的处理意见。第一种意见认为，乙村村委会对讼争房屋享有所有权，甲公司与农行设立的抵押权无效，应当停止对讼争房屋的执行。理由：乙村村委会与甲公司签订的兑换合同产生的是物权转让法律关系，其结果和目的指向于发生物权的变动效力。故而，乙村村委会对标的物享有的是物权期待权。而标的物的抵押权人农行与甲公司之间发生的是债权债务法律关系，标的物的抵押亦是基于债权基础上而形成的物的担保。意即，物权优于债权，依据物权法关于优先保障物权的规定和物权大于债权的原则，乙村村委会对讼争房屋享有所有权。甲公司虽然是登记名义人，但并不是该房屋的所有权人，无权对该房屋作出处分。由是，甲公司为申请农行贷款，以已兑换并交付村委会使用的楼房作为抵押财产，违反了《中华人民共和国担保法》的规定，严重损害了房屋所有权人的利益，应属无效。
第二种意见认为，乙村村委会对讼争房屋享有所有权，甲公司与农行设立的抵押权有效，不停止对讼争房屋的执行。理由：1、乙村村委会与甲公司签订的房屋兑换合同是双方真实的意思表示，且甲公司与乙村村民委员会双方完成了房屋的交接，乙村村委会也实际占有标的物房屋使用至今，乙村村委会对未办理产权过户手续不存在过错，故乙村村委会对讼争房屋享有所有权。2、农行是善意第三人，为保障交易安全，应确认农行通过善意取得的方式取得了该抵押权。
【评析】：笔者同意第二种观点，认为应当撤销讼争房屋的产权登记及抵押权登记。理由：1、乙村村委会与甲公司签订的房屋兑换合同合法有效，且已经实际履行。甲公司在该楼房建成交付使用后，已将讼争楼房实际交付给乙村村委会，并一直由乙村村委会占有、使用。至于房屋产权没有过户的原因是由于甲公司未向乙村村委会提供过户手续，导致乙村村委无法过户，乙村村委会不存在过错。笔者认为，物权登记虽然是行政机关的登记的一种物质形式，但前提是需要交易双方意思合致，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定了出卖方办理所有权登记期限，亦将协助办理产权过户设定为卖方的法定义务，即是为了保护买受方的物权得以实现，防范风险。因此，即使房屋产权证上登记人是甲公司，亦不可因为甲公司怠于履行为乙村村委会办理房屋产权过户的法定义务，而将讼争房屋的所有权认为其所有。2、2007年颁布的《物权法》已从立法层面正式确立了物权公示、公信原则。所谓公示，指物权的享有或变动，须依据法定的方式予以公开，使第三人能够了解物权的享有或变动的情况；公信，则指通过法定公示方法所公示的权利状态，即便公示的内容有误，如相对人合理信赖其为真实的权利状态，并与不动产登记权利人进行交易，则对此种信赖予以保护。法律明确赋予不动产物权登记的公示效力，目的就在于保护善意相对人的信赖利益与交易安全。甲公司与农行在设立抵押权时，不动产登记簿权属登记记载事项中，登记的所有权人是甲公司，农行是基于对讼争房屋产权登记的信赖，向甲公司发放贷款。农行作为善意第三人，其信赖登记簿上的错误登记，并且设立的抵押权已进行了登记。鉴于依法定方式进行公示的物权，具有使社会一般人信赖其正确的效力，即使公示的物权状况与真实的权利状态不符，法律对信赖公示的善意第三人从公示的物权人处所取得的权利仍予以保护。意即本案即使登记名义人并非真正权利人，但基于对第三人信赖利益的保护，保障交易安全，应认定农行以善意取得的方式取得了抵押权。至于房屋的真正所有权人乙村村委会由此而遭受的损失应向甲公司主张赔偿。
结语：乙村村委会的房屋所有权最终得到法律的确认和保护，同时农行建立在房屋上抵押权亦被确认为合法、有效，农行可依此对乙村村委会所有的案涉房屋行使抵押权。然而纵观本案，却不得不引起我们的反思：如果乙村村委会能够主动作为，在房屋峻工90日后及时诉讼，要求开发商甲公司及时履行义务，办理产权过户手续，并申请诉讼保全，使其房屋的权利状态及时予以公开，使第三人能够了解物权的享有或变动的情况，那么就不会有产权部门的错误登记，更不会让甲公司有机可乘在兑换房屋上设定抵押物权了。物权法第二十条针对开发商一房多卖的情况作出了事前预防的规定——“预告登记制度”。那么对于开发商先兑换或预售后抵押的行为，兑换相对方或购房人为保护其物权的实现，是否也应该积极进行预告登记，确认其债权请求权的物权排他性，使债权取得对抗第三人的效力来实现呢？近几年来，开发商为了取得更多的周转资金或获取更多的利润，将正在建设的房屋进行一房多卖或一房既卖又抵押，为此引起了诉讼的案件日益增多，而法院的判决标准也不尽相同，笔者以此案抛砖引玉，以供讨论。
