内容提要
不动产善意取得，源于《物权法》第106条，是善意取得制度由动产扩展到不动产领域的历史性探索。不动产领域关系民生，影响重大。对其构成要件的深入分析，能够行之有效的了解不动产善意取得制度，更有利于保护双方当事人的合法权益。列明适用不动产善意取得的各种情形，是对制度的具体展开，是实践的有效指引。在市场经济的今天，不动产善意取得案件在基层法院审理的民商事案件中越来越多，且有逐年增加的趋势。本文笔者结合甘南县法院近些年来审理该类案件的实践，从分析构成要件入手，到具体适用情形的分析，提出了自己的看法和建议，以期能为不动产善意取得的案件提供些许参考，为不动产的稳定做出努力。
推荐理由
本文作者针对近年来各基础法院不动产善意取得案件不断增多的现状进行了分析，并结合审判工作实践，实事求是的提出了切实可行的想法。理论详实，语言平实，综合分析，提出相应的理论观点，同时在文中创新加入了构成要件之后的具体情形适用，理论与实践情形的有机结合。
不动产善意取得的构成要件及其适用
不动产善意取得，由来于《物权法》第106条，突破了动产交易领域的限制，延伸到不动产交易领域，是善意取得制度的里程碑式的组成部分。不动产善意取得，是指无权处分人将不动产转让给受让人，受让人出于善意支付了合理的价款取得该不动财产，并依照法律规定进行了登记，受让人就可依法取得对该不动产的所有权。在受让人取得该不动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还该不动产，而只能请求转让人赔偿其损失。熟知不动产善意取得构成要件和适用条件，有利于防止善意取得制度的滥用，从而更好的保护合法权利人的利益。
一、不动产善意取得的构成要件
1、无权处分
无权处分是无处分权人未经处分权人的授权与同意，而以自己名义擅自处分他人财产权利的物权行为。这包括自始无权处分和原本有处分权后因某种原因丧失处分权两种情况。值得注意的是，无权处分往往是无权处分人需要以自己的名义处分不动产，若以有权处分权人的名义处分权利，便是无权代理，就应该适用无权代理的相关法律规定，绝非无权处分了。
2、受让人须为善意
受让人在受让财产时必须是善意的，即不知情。善意与恶意的评定，在具体实践中要考虑交易时的客观情况。以一般人的思维判断和交易经验，在取得不动产登记的时间里，考量了当时的情况，检查了必要的证明材料，有理由相信无权处分人是具有处分权的前提下，推定其为善意。
3、受让人须有偿取得
为了保障交易安全，基于有偿的法律行为，交付价合理款，是善意取得的有效要件。只有交易真实存在的情况下，受让人的权利才能受到法律的保护，才能真正的保护交易安全。因此，受让人取得财产必须是通过买卖、互易、债务清偿、出资等具有交换性质的有偿行为才能得以实现的。交付合理价款，是能否构成善意取得的善意标准。
4、不动产转移须公示
物权登记机关在其物权登记簿上所作的各种登记，具有使社会公众相信其正确、全面的效力。只有进行了不动产登记，受让人才有理由相信登记簿上记载的物权状态就是真实的权利状态。转让的不动产已经进行了产权变更登记，记载于受让人名下，受让人才真正的取得了该物权，才能对抗真正的权利人。也就是说登记是解决不动产纠纷的有效唯一凭证，彰显的是物权公示的原则。
受让人善意支付合理价款，并且进行产权登记是善意取得的法律保障。因此只有同时具备以上四个构成要件，才能适用不动产善意取得制度。
二、适用不动产善意取得的具体情形
1、瑕疵登记
瑕疵登记，是指登记簿上记载的权利与真实权利不相符的情况。具体情形包括登记机关的错误登记；无效的法律行为所发生的不动产物权变更登记；因诈欺、胁迫、重大误解、显失公平而使法律行为被撤销或无效，但不真实的物权变动登记尚未涂销；无权处分人伪造文书欺骗登记机关而做的登记；不动产共有关系中，不动产物权仅登记在一个或部分共有人名义之下，登记名义人未经其他共有人允许而处分不动产物权。在登记瑕疵的情况下，无权处分人为登记名义人。依据不动产登记的公信力，因此善意受让人依据《物权法》的相关规定，取得了不动产所有权。
2、登记部门的违法行为
由于登记部门的单方或与无权处分人串通而侵害原物权所有人的合法权益，而故意登记错误。由登记部门承担责任，同时保护善意第三人的物权取得。对于不动产的实际交付，但没有办理产权变更登记的，不具有公信力的标志。不动产的公信力来自于变更登记，因为法律规定不动产所有权转移的标志只能是依法进行产权变更登记。因此未办理产权变更登记的不动产，不适用不动产善意取得制度。
3、共同共有人擅自处分共有不动产
基于夫妻关系、继承关系、合伙关系而产生的法定共有。其中婚姻和继承由于特殊的身份关系，往往在产权登记上没有全部列明共有人，合伙人共有不动产通常会在产权证上有所体现。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意，有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。由此可见，共同共有不动产的共有人擅自处分不动产，买受人有理由相信其具有全部的处分权而善意购买不动产的，可以取得该不动产所有权。
现有不动产登记制度的模式之下，由于各种原因造成的不动产登记与实际产权不符的情况下，为了保护原权利人的利益，保障善意第三人的权益，应运而生了不动产善意取得制度。了解不动产善意取得的构成要件和适用情形，有利于维护商品交易的安全，维持正常的商品经济秩序。
