论合同法定解除的适用标准
——以一起房屋租赁合同纠纷案件为例
作者 甘南法院李庆庆
合同解除，是指在合同有效成立后，当解除合同的条件具备时，因当事人一方或双方意思表示，使合同自始或仅向将来消灭的行为。合同的解除分为两种类型：一是约定解除，《合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”二是法定解除，《合同法》第九十四条规定了四种情况：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）预期违约的情形；（3）根本违约的情形；（4）法律规定的其他情形。在此，约定解除在实务中争议不大，主要涉及当事人或法官对约定条款的诠释、理解，不是本文的讨论重点。而在实务中争议较大的是双方当事人在合同中并未对解除合同的条件进行约定，或出现了约定解除条件以外的其他情况，导致一方当事人欲求解除合同诉至法院，争议的焦点为是否符合法定解除的条件，因此明确界定合同法定解除的适用标准对审判实务工作具有指导意义。
下面引述一则关于解除房屋租赁合同的案例：A与B于2012年7月签订房屋租赁合同一份，约定租期三年，年租金2万元，一年一付。A交付了2012年的租金后，7月入住该房屋，开了一家小吃店，起初生意尚好，但在2012年8月下旬，该房屋的下水管道漏水，污水溢出，气味难闻，导致客人越来越少，生意惨淡，并且A之前购置的食材也因就餐人数减少而腐烂变质，给A造成了经济损失。下水管道漏水后，A通知房主B要求维修，B找到物业公司，由物业公司派人进行维修。修好后，该房屋的下水管道在2012年10月和2013年1月又出现了漏水的情况，房主B又找人进行了维修。因下水管道多次漏水影响了A小吃店的正常经营，故A以B出租的房屋下水管道漏水，不能实现合同目的为由，于2013年3月起诉至法院，要求与B解除房屋租赁合同，返还剩余租金，并赔偿A的经济损失。B答辩称，其与A签订的租赁合同期限是三年，合同未到期，不同意解除合同。A经营的小吃店生意不好与房屋漏水无关，不同意赔偿经济损失。
本案中，A与B签订的是房屋租赁合同，B作为出租人应按约定交付租赁物（房屋），并在租赁期间保证租赁物（房屋）符合约定的用途。本案中，B只是将普通房屋出租给A，在租赁合同中并未约定A租赁房屋后的用途，故A与B签订的房屋租赁合同的目的应理解为满足房屋正常居住、使用的需求。房屋的下水管道漏水，影响了房屋正常使用，但通过修理可以恢复至正常使用的状态，故需要出租人B进行维修，恢复房屋正常使用状态。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。而实际上本案B在房屋下水管道三次漏水的情况下都进行了修理，尽到了出租人对租赁物维修的义务，并且经法院现场勘验后证明管道已经修好，不影响房屋正常使用，故A以不能实现合同目的为由要求解除合同不成立，法院不予支持。当然，若不能解除合同，就不存在返还剩余租金的问题，A所受的经营损失，一无法律依据，二无证据证明，法院也不予支持。但因维修期间妨碍了房屋正常使用，该部分租金应当减免。
本案中A欲通过证明无法实现合同目的，构成根本违约，以此达到解除合同的目的。这一法律逻辑是正确的，但A误解了其与B签订房屋租赁合同的目的，B只负有按期交付租赁物（房屋），保证租赁物（房屋）正常使用的义务，若要求B负有保证A小吃店正常营业的义务未免是对B 的苛责。因为房屋出租和店铺出租对当事人权利义务的要求必然有所差别，显然是店铺出租对出租人及承租人的约束更多。一方面，因为出租商铺的租金一定比出租普通房屋的租金要高，出租人享受利益更多，因此其所担负的义务也应更多，需要保证房屋正常使用外，还要保证房屋用于商业经营的特殊要求。本案中的房屋管道漏水对于一般承租人的影响是妨碍了房屋正常使用，给日常生活带来不便，而不会产生直接的经济损失，但对于承租商户来讲，更大的损失是来自营业额的减少。出租人受益多少，就负担多大的义务。若A与B签订的房屋租赁合同上是如此约定：A租赁B所有的房屋用于商业经营，若因房屋出现问题影响其营业，A有权解除合同，并有权要求B承担其经济损失，这时A就具有解除合同的权利。而在本案中，A与B只是普通房屋租赁关系，没有明确约定房屋租赁的特殊目的，那么按一般意义理解，出租人B只负担普通出租人的义务，租赁物发生损坏需要维修的，出租人应及时维修，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期，而对因租赁物损坏引起的承租人其他间接损失，没有赔偿义务。
综上分析，合同法定解除的基本标准是判断是否具有无法达成合同目的的事实存在，而这一判断标准的重点在于对该合同目的的理解。每一种类的合同都有其特殊的目的，当事人若在合同中没有具体明示合同目的，那么就应依据日常生活习惯，按《合同法》分则规定的合同类型进行普通意义上的理解分析，不能扩大化理解，也不能特殊化解释，应具体分析合同双方的主体特性、签订合同的时间、标的物种类及数量，乃至交付时间、交付方式等诸多因素综合考虑后，确认合同目的，慎用合同法定解除权，保护交易安全，维护交易稳定，保护合同守约方的利益。
